Locação imobiliária na Reforma Tributária: opção pelo regime de 3,65%

A regulamentação da Reforma Tributária trouxe importante definição quanto à forma de exercício da opção pelo regime de transição aplicável a determinados contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

A Lei Complementar nº 214/2025 permite que determinadas receitas decorrentes de contratos de prazo determinado sejam tributadas, durante o período contratual, pelo regime especial previsto no art. 487, mediante aplicação da alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em substituição ao regime ordinário do IBS e da CBS.

Para o contrato com finalidade residencial, o regime valerá pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação da Lei Complementar nº 214 (16 de janeiro de 2025), sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Para os contratos não residenciais, o regime alcança, observados os demais requisitos legais, contratos celebrados até 16 de janeiro de 2025, desde que sua data seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica.

Originalmente, a LC nº 214/2025 estabeleceu duas alternativas para a preservação do regime:

registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025; ou
disponibilização do contrato à Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS, na forma a ser posteriormente regulamentada.

Regulamentação da opção

A regulamentação editada em 2026 esclareceu que, na segunda hipótese, não será necessário realizar previamente o protocolo ou upload do contrato perante a Receita Federal ou o Comitê Gestor do IBS (Decreto nº 12.955/2026, art. 463; Resolução CGIBS nº 6/2026, art. 463).

A opção pelo regime especial deverá ser formalizada por meio da emissão do primeiro documento fiscal relativo à locação, cessão ou arrendamento, que indicará o tratamento tributário específico correspondente ao regime do art. 487 da LC nº 214/2025.

O contrato deverá permanecer arquivado pelo contribuinte durante o prazo legal, para apresentação à Administração Tributária caso venha a ser solicitado.

A opção, uma vez exercida, será irretratável durante todo o período de vigência do contrato.

NFS-e de locação de imóveis

No âmbito da implementação dos documentos fiscais da Reforma Tributária, foi criada classificação específica para as operações imobiliárias: 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis. Também foi instituída classificação tributária própria para as operações submetidas ao regime de transição do art. 487.

De acordo com o cronograma atualmente estabelecido pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, a emissão da NFS-e relativa às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis está prevista para 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026). Essa data passa, portanto, a ser particularmente relevante para os contribuintes que pretendam utilizar o regime de transição.

O que a opção afasta

A alíquota nominal de 3,65% não é o único elemento da equação. A adesão ao regime implica:

vedação à apropriação de créditos de IBS e CBS nas operações relacionadas ao imóvel (§ 4º);
afastamento do redutor social do art. 260 — R$ 600,00 por imóvel residencial (§ 5º);
pagamento definitivo, sem direito a restituição ou compensação (§ 7º);
segregação de receitas, custos e despesas, com rateio de custos indiretos e estorno de créditos vinculados (§§ 8º e 9º);

Há ainda um efeito sobre a outra ponta: em locações a contribuintes do regime regular, o crédito apropriável pelo locatário fica limitado ao montante efetivamente recolhido, o que pode ensejar renegociação do valor do aluguel.

A opção nem sempre é vantajosa

A comparação com o regime ordinário, que conta com redução de 70% das alíquotas para locação, muda ao longo da transição:

Nos anos de 2027 e 2028, o IBS é cobrado a 0,1% e a CBS tem redução de 0,1 ponto percentual, com aplicação proporcional das reduções. O resultado é que, nesse biênio, o regime de transição tende a ser mais oneroso que o ordinário. Duas consequências práticas:

Contratos residenciais, cujo regime se encerra em 31/12/2028, ficariam sujeitos a 3,65% justamente na janela em que o regime ordinário é mais barato e ainda perderiam o redutor social.
Contratos não residenciais tendem a se beneficiar quando a vigência original do contrato se estende além de 2029/2030, com perfil reduzido de créditos.

As alíquotas de referência ainda não foram fixadas em lei, o que reforça a cautela: trata-se de decisão irretratável tomada sobre premissas ainda não definitivas.

Providências recomendadas

Será importante, antes do início da emissão dos novos documentos fiscais:

identificar os contratos que atendem aos requisitos do art. 487 da LC nº 214/2025;
confirmar a existência de documentação apta a comprovar a data da contratação;
avaliar economicamente a conveniência da opção pelo regime de 3,65% pela quantificação contrato a contrato do resultado da opção frente ao regime ordinário, considerando créditos, redutor social e prazo remanescente;
parametrizar os sistemas fiscais para que o primeiro documento fiscal de cada contrato elegível seja emitido já com a opção pelo regime especial se for o caso; e
manter os respectivos contratos e documentos comprobatórios devidamente arquivados.

O ponto merece atenção porque a regulamentação vincula o exercício da opção ao primeiro documento fiscal da operação. Assim, a emissão inicial utilizando tratamento tributário diverso poderá gerar discussão quanto à possibilidade de posterior ingresso no regime especial.