O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, publicado em 31 de julho de 2026, definiu as datas a partir das quais passa a ser obrigatória a emissão de documentos fiscais eletrônicos com destaque do IBS e da CBS. Para as operações de locação de bens móveis e imóveis promovidas por pessoas jurídicas, a obrigatoriedade começa em 1º de dezembro de 2026.
A definição encerra um período de incerteza. A obrigatoriedade vinha sendo anunciada para 3 de agosto de 2026, embora o sistema nacional responsável por autorizar esses documentos ainda não dispusesse da estrutura técnica necessária às operações de locação.
Importa destacar que não houve prorrogação geral do cronograma de implementação. A obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) e da Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e) permanece inalterada, com início em 3 de agosto de 2026.
A alteração promovida pelo Ato Conjunto alcançou à Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), cuja obrigatoriedade foi postergada para determinadas operações, dentre as quais se inserem a locação de bens móveis e a locação, cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis.
O novo cronograma
Pessoas físicas contribuintes têm prazo próprio.
Cumpre destacar que a pessoa física que explora atividade de locação de bens imóveis somente será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS se preencher, cumulativamente, os requisitos previstos no art. 382, inciso I, dos Regulamentos da CBS e do IBS:
- Auferir, no ano-calendário anterior, receita superior a R$ 240.000,00 decorrente de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, montante sujeito à atualização mensal pelo IPCA a partir de janeiro de 2025; e
- Realizar operações que envolvam mais de três bens imóveis distintos.
O enquadramento também poderá ocorrer no curso do próprio ano-calendário, caso a receita ultrapasse em mais de 20% o referido limite, desde que igualmente esteja presente o requisito de exploração de mais de três imóveis distintos.
Para essas pessoas físicas, a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão de documentos fiscais eletrônicos produzirá efeitos somente a partir de 1º de janeiro de 2027, nos termos do art. 115, § 3º, e do art. 105, § 4º-A, do Regulamento da CBS, dispositivos incluídos pelo Decreto nº 13.075/2026, bem como do art. 617, IV, do Regulamento do IBS, na redação conferida pela Resolução CGIBS nº 13, de 22 de julho de 2026.
Locações dentro e fora da lista de serviços tributados pelo ISS sujeitam-se a datas diferentes.
Nos termos do art. 1º, III, do Ato Conjunto n° 4/2026, a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais eletrônicos para operações relacionadas à locação observa dois marcos temporais distintos, conforme a natureza da operação.
As operações que não constam da lista de serviços anexa à Lei Complementar nº 116/2003 (“LC nº 116/2003”), como a locação de bens móveis em sentido estrito e a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis, passam a estar sujeitas à obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais eletrônicos a partir de 1º de dezembro de 2026 ( art. 1º, III, “g”, do Ato Conjunto n° 4/2026).
Por sua vez, as operações expressamente previstas na lista de serviços anexa à LC nº 116/2003, ainda que guardem relação com a locação, devem observar o prazo de 1º de outubro de 2026, conforme o art. 1º, III, “d do Ato Conjunto nº 4/2026. Enquadram-se nessa hipótese, a nosso ver, a cessão de andaimes, palcos e coberturas de uso temporário (subitem 3.05), a exploração de salões de festas, centros de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres (subitem 3.03) e a locação, o arrendamento e o direito de passagem ou permissão de uso de ferrovias, rodovias, postes, cabos, dutos e condutos de qualquer natureza (subitem 3.04).
Nos contratos que reúnam, de forma autônoma, operações de locação e de prestação de serviços, cada atividade deverá observar o cronograma de obrigatoriedade que lhe for aplicável. Assim, é possível que um mesmo contrato esteja sujeito a datas distintas para o início da emissão dos documentos fiscais eletrônicos.
Nesse cenário, recomenda-se verificar o enquadramento de cada operação antes de outubro de 2026.
O documento aplicável é o de padrão nacional.
A Solução de Consulta SF/DEJUG nº 9, de março de 2026, publicada pelo município de São Paulo, esclareceu que a locação pura de bens móveis não comporta emissão de NFS-e municipal, cabendo ao sistema nacional disciplinar o documento fiscal destinado ao IBS e à CBS.
No plano nacional, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 criou os códigos 99.03.01, para locação de bens imóveis, e 99.04.01, para locação de bens móveis. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, por sua vez, determinou que esses documentos serão autorizados exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais.
O que ainda não foi disponibilizado.
Até o fechamento deste informativo, o cronograma de implantação da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 não havia sido divulgado, e a estrutura técnica correspondente às locações não estava disponível nos ambientes de produção. Em comunicado publicado em 27 de julho de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS comprometeram-se a disponibilizar os leiautes pendentes, sempre que possível, com antecedência mínima de sessenta dias em relação ao início da obrigatoriedade.
Além disso, o Ato Conjunto previu a instituição, no prazo de até trinta dias, de um programa de estímulo à conformidade voltado à emissão de documentos fiscais em 2026. Caberá a esse programa disciplinar o tratamento conferido a eventuais erros de preenchimento verificados durante o período inicial de obrigatoriedade.
Recomendações.
Diante desse cenário, recomenda-se que as empresas e as pessoas físicas sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS revisem suas operações e contratos, com especial atenção àqueles que reúnam, de forma autônoma, atividades de locação e de prestação de serviços, bem como acompanhem a publicação dos leiautes técnicos e dos demais atos normativos esperados para os próximos meses.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou parecer legal. A aplicação das informações depende da análise do caso concreto.