O TJSP julgou parcialmente procedente a ação direta de inconstitucionalidade que questionava as duas leis que alteraram o zoneamento de São Paulo em 2024 e declarou inconstitucionais alterações do mapa promovidas por uma delas. Na prática, o mapa de zoneamento da cidade volta a ser o da Lei nº 18.081/2024. Mas, antes de comemorar ou se preocupar, vale entender o que muda e, principalmente, quando muda.
A ação, ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000, questionava dois projetos de lei que alteraram o zoneamento da cidade após a revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico. A Lei nº 18.081/2024 ampliou as áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, as ZEUs. Já a Lei nº 18.177/2024, editada meses depois, deveria apenas corrigir mapas e ajustar a redação, mas acabou revisando novamente os limites das ZEUs e reclassificando quadras e lotes em todo o Município.
O TJSP fez uma distinção entre as duas normas. Manteve a Lei nº 18.081/2024, porque a expansão das ZEUs já constava do projeto de lei original e foi discutida nas audiências públicas realizadas durante a tramitação. Já as alterações substanciais do mapa promovidas pela Lei nº 18.177/2024 foram declaradas inconstitucionais porque o projeto original tratava apenas de ajustes pontuais e foi significativamente alterado por emendas parlamentares ao fim da tramitação, sem nova oportunidade de participação popular e sem pertinência temática entre o que foi debatido e o que acabou aprovado, em ofensa ao devido processo legislativo. Com isso, restabelece-se o mapa de zoneamento da Lei nº 18.081/2024, afastadas as alterações introduzidas pela Lei nº 18.177/2024.
A decisão, porém, ainda não produz efeito prático. Antes do julgamento de mérito, o STF já havia suspendido os efeitos de uma liminar do próprio TJSP que impedia a expedição de alvarás com base na norma questionada, diante do risco de paralisação do licenciamento urbanístico da cidade. Essa suspensão permanece em vigor até o trânsito em julgado da ação e, por ora, o Município segue expedindo alvarás, licenças e certidões com base na Lei nº 18.177/2024.
Por maioria de votos, conforme declaração de voto vencedor do Desembargador Francisco Loureiro, o TJSP modulou os efeitos da decisão: a declaração de inconstitucionalidade produz efeitos a partir da publicação do acórdão, preservados os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional. A proteção não se limita, portanto, ao que foi feito antes do acórdão; ela acompanha a vigência prática da Lei nº 18.177/2024 enquanto perdurar a suspensão determinada pelo STF.
Na prática, hoje nada muda no balcão do licenciamento: é possível protocolar com base no mapa da Lei nº 18.177/2024 enquanto perdurar a suspensão do STF. Quando ela cessar, o mapa da Lei nº 18.081/2024 voltará a reger os imóveis afetados pelas alterações declaradas inconstitucionais, preservados os atos administrativos abrangidos pela modulação dos efeitos da decisão.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou parecer legal. A aplicação das informações depende da análise do caso concreto.