STF conclui julgamento e reconhece imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, inclusive por empresas imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal (“STF”) concluiu, em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral (RE 1.495.108/SP). Por 8 votos a 2, o Plenário decidiu que a imunidade do ITBI na transferência de imóveis destinada à integralização de capital social é incondicionada e, portanto, independe da atividade preponderante da pessoa jurídica.

O caso teve origem em recurso de uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia considerado válida a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba sobre imóvel integralizado ao seu capital social, em razão de sua atividade imobiliária. O julgamento começou em sessão presencial do Plenário e foi retomado em sessão virtual após o voto-vista do Ministro Alexandre de Moraes, que acompanhou integralmente o Relator.

Prevaleceu o entendimento do Relator, Ministro Edson Fachin, de que a ressalva prevista na parte final do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, aplicável a empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis, alcança apenas as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não as operações de integralização de capital. Para o Relator, a imunidade busca incentivar o empreendedorismo, facilitar o aporte de imóveis para a capitalização de sociedades e promover o desenvolvimento econômico. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

Foi fixada a seguinte tese:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

A imunidade, contudo, não é ilimitada. Permanece aplicável o entendimento firmado no Tema 796, segundo o qual a imunidade não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o capital social efetivamente integralizado, hipótese em que o ITBI incidirá sobre o excedente. Além disso, por sugestão do Ministro Cristiano Zanin, ficou expresso que a prática de artificialidade, simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade afasta o benefício.

Na prática, a decisão confere segurança jurídica às operações de aporte de imóveis ao capital de holdings patrimoniais, SPEs, incorporadoras, administradoras de imóveis, sociedades de locação e outras empresas com atividade imobiliária, que passam a usufruir da imunidade mesmo quando a exploração imobiliária represente sua atividade principal. Com isso, tende a reduzir o custo de estruturas de capitalização, reorganização societária e planejamento patrimonial.

Persiste, porém, discussão relevante sobre a aplicação prática do Tema 796. Municípios têm buscado exigir ITBI sobre diferenças entre o valor atribuído ao imóvel na operação societária e o valor apurado pela Administração Tributária, inclusive quando todo o valor declarado foi destinado ao capital social, questão que está sujeita a controvérsia própria. Também será importante acompanhar se os Municípios observarão a decisão sem criar novas exigências que, na prática, reproduzam a restrição afastada pelo STF.

A decisão também pode repercutir sobre operações já realizadas, especialmente nos casos em que houve recolhimento de ITBI em razão da atividade imobiliária preponderante da sociedade. Ainda está pendente a modulação dos efeitos da decisão, ocasião em que o STF deverá adotar uma data como marco temporal a partir do qual o entendimento passará a valer para os contribuintes de forma geral.

De forma geral, empresas que utilizam imóveis em estruturas de capitalização ou reorganização patrimonial devem revisar operações recentes e aquelas em planejamento à luz do entendimento fixado pelo STF, observando, em especial, os limites do Tema 796 e a consistência econômica das operações.