No início de agosto, o Superior Tribunal de Justiça formalizou a afetação dos Temas Repetitivos 1.464, 1.465 e 1.466, que deverão uniformizar questões relevantes relacionadas aos valores passíveis de retenção pelo vendedor em hipóteses de desfazimento de contratos imobiliários por iniciativa ou inadimplemento do adquirente. Ao todo, sete recursos especiais foram submetidos ao rito dos repetitivos, todos sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, na Segunda Seção do STJ.
A afetação é particularmente relevante para incorporadores e loteadores, pois o STJ deverá estabelecer parâmetros uniformes para temas que ainda geram controvérsia na jurisprudência, especialmente quanto ao percentual de retenção, sua base de cálculo e à possibilidade de revisão judicial dos valores previstos contratualmente. A cobertura jurídica publicada neste mês de agosto também tem destacado que a multiplicidade de interpretações sobre a Lei nº 13.786/2018 — a Lei do Distrato — é justamente uma das razões para a submissão das controvérsias ao rito dos repetitivos.
O Tema 1.464 trata especificamente dos contratos de compra e venda de imóveis não edificados — lotes ou terrenos — celebrados após a entrada em vigor da Lei do Distrato. O STJ definirá qual percentual e qual base de cálculo poderá ser utilizada para a retenção de valores pelo vendedor quando o desfazimento decorrer de iniciativa e culpa do adquirente.
A discussão interessa diretamente aos loteadores. A Lei nº 6.766/1979, após as alterações promovidas pela Lei do Distrato, admite, entre outras deduções, cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além de eventual fruição do imóvel, limitada a 0,75% do valor atualizado do contrato, observados os requisitos legais.
A definição pelo STJ deverá trazer maior segurança sobre a aplicação desses critérios, reduzindo a possibilidade de resultados distintos para contratos semelhantes e permitindo aos loteadores maior previsibilidade quanto aos valores efetivamente restituíveis em caso de rescisão.
Por sua vez, o Tema 1.465 alcança os contratos imobiliários celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e pretende definir, igualmente, o percentual e a base de cálculo da retenção admitida quando a resolução decorrer do comprador.
Antes da Lei do Distrato, a jurisprudência do STJ consolidou como parâmetro, em diversas hipóteses, a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, considerada suficiente para compensar despesas e prejuízos decorrentes do desfazimento contratual.
A fixação de uma tese repetitiva será especialmente relevante para contratos antigos ainda sujeitos a discussão judicial, permitindo que incorporadores e loteadores tenham um parâmetro uniforme para contingenciamento, acordos e cálculo das restituições.
Por fim, o Tema 1.466 possui impacto direto sobre as incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação. O STJ definirá se, nos contratos celebrados após a Lei do Distrato, a resolução por inadimplemento do adquirente autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas, conforme previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.
A própria Lei de Incorporações estabelece, como regra geral, pena convencional de até 25% das quantias pagas, elevando esse limite para 50% quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação. O STJ já possui julgados recentes reconhecendo a validade da retenção de até 50%, desde que expressamente pactuada, justamente em razão das características próprias do patrimônio de afetação e da necessidade de preservação dos recursos destinados à conclusão do empreendimento.
A transformação dessa orientação em precedente repetitivo poderá ser particularmente relevante para incorporadores, pois a previsibilidade sobre o montante que deverá ser devolvido em distratos influencia diretamente o fluxo financeiro do empreendimento, o provisionamento de devoluções e a preservação dos recursos vinculados à execução da obra.
Embora ainda não seja possível antecipar o conteúdo das teses que serão fixadas, a própria submissão das matérias ao rito dos repetitivos representa um movimento importante de uniformização. O principal efeito esperado é a redução da margem de incerteza atualmente existente na aplicação judicial da Lei do Distrato e das regras anteriores a ela.
Para incorporadores e loteadores, a definição objetiva dos percentuais e das respectivas bases de cálculo tende a proporcionar maior previsibilidade de fluxo de caixa e maior segurança na operacionalização dos distratos, permitindo estimar com maior precisão os valores a serem restituídos, estruturar provisões financeiras e padronizar procedimentos internos e cláusulas contratuais. Além disso, a uniformização pode reduzir a judicialização decorrente de interpretações distintas sobre contratos submetidos ao mesmo regime jurídico.
Os recursos especiais e agravos em recursos especiais que discutem as mesmas matérias, em segunda instância ou no próprio STJ, encontram-se com processamento suspenso enquanto se aguarda a definição das teses.
Os Temas 1.464, 1.465 e 1.466 ainda serão julgados pela Segunda Seção do STJ, ocasião em que serão fixadas as teses vinculantes aplicáveis às respectivas controvérsias. Continuaremos acompanhando os julgamentos e seus desdobramentos para o mercado imobiliário.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou parecer legal. A aplicação das informações depende da análise do caso concreto.