O CNJ recuou. No Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, a Corregedoria Nacional de Justiça deu nova redação ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas, revertendo a restrição que ela mesma havia criado com os Provimentos nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024 para o uso do instrumento particular na alienação fiduciária de imóveis.
Antes, só um grupo fechado de agentes podia dispensar a escritura pública: entidades do SFI e do SFH, cooperativas de crédito, companhias securitizadoras, agentes fiduciários, consorciadoras de imóveis, entes sob supervisão da CVM ou do Bacen e a União, nas alienações de terras públicas rurais. Incorporadoras, loteadoras, fundos imobiliários, pessoas físicas e jurídicas em geral ficavam de fora e pagavam a conta em custas e tempo de cartório.
Isso muda agora. A nova redação do art. 440-AO deixa de fazer essa distinção, qualquer contratante pode constituir a alienação fiduciária por instrumento particular, esteja ou não ligado ao sistema financeiro ou ao mercado de capitais.
A comemoração, porém, é prematura. O provimento com essa nova redação é, por enquanto, só uma minuta anexa à decisão – ainda não foi publicado. E enquanto não sai do papel, a nova regra ainda não produz efeitos práticos, o registrador de imóveis segue vinculado ao Código de Normas da sua Corregedoria estadual, não à decisão do CNJ. Em São Paulo, por exemplo, o item 229 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça continua com a mesma restrição que o CNJ acabou de derrubar, e o cenário se repete pelo país afora. A exigência de escritura pública só cai de verdade quando a norma local mudar, ou quando a própria Corregedoria estadual editar ato equivalente liberando o instrumento particular.
Quanto aos contratos já celebrados, a solução é favorável, o art. 2º do provimento a ser publicado valida os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública firmados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024, desde que atendidos os requisitos da legislação federal.
O CNJ já mandou ofício às Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal para que cumpram a decisão dentro de suas competências, sinal de que a atualização das normas locais deve andar nas próximas semanas. Até lá, o caminho mais seguro continua sendo a escritura pública nas operações fora do SFI e do SFH, com reavaliação caso a caso conforme cada Corregedoria for se posicionando.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou parecer legal. A aplicação das informações depende da análise do caso concreto.