A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou o REsp nº 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.443, para definir tese vinculante sobre a possibilidade de locação de curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais, como Airbnb e similares.
A controvérsia submetida ao STJ consiste em definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, ainda que não exista proibição expressa na convenção condominial.
Com a afetação do tema, o STJ determinou a suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. Na prática, ações que discutem a validade de restrições condominiais à locação de curta duração, anulação de assembleias, aplicação de multas, bloqueio de acesso de hóspedes e pedidos indenizatórios relacionados ao tema poderão permanecer suspensas até a fixação da tese.
A decisão representa novo desdobramento da discussão já enfrentada recentemente pela Segunda Seção do STJ, que sinalizou entendimento restritivo à exploração de imóveis residenciais para estadias de curta duração sem autorização condominial qualificada. Agora, a Corte deverá definir, com efeito vinculante, se a simples previsão de uso residencial na convenção já basta para impedir essa modalidade de exploração econômica da unidade.
O julgamento é especialmente relevante para condomínios residenciais, proprietários investidores, administradoras condominiais e incorporadoras, pois poderá impactar diretamente a redação de convenções e regimentos internos, a validade de deliberações assembleares, a aplicação de penalidades e a própria estruturação de empreendimentos imobiliários com vocação residencial, mista ou voltada à geração de renda.
Enquanto não houver a fixação definitiva da tese, recomenda-se cautela na adoção de medidas restritivas ou autorizativas. Condomínios devem revisar suas convenções e procedimentos internos, especialmente quanto à destinação das unidades, controle de acesso, regras de segurança e eventual disciplina específica sobre estadias de curta duração. Proprietários que exploram unidades por plataformas digitais, por sua vez, devem avaliar os riscos da continuidade da atividade diante da tendência jurisprudencial atualmente sinalizada pelo STJ.
A definição do Tema 1.443 tende a trazer maior segurança jurídica ao mercado, uniformizando o tratamento da matéria em todo o país e reduzindo a divergência atualmente existente nos tribunais sobre a suficiência, ou não, da cláusula de destinação residencial para restringir o aluguel de curta temporada em condomínios.
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