A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos recursos repetitivos a discussão sobre a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas pelo adquirente em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime do patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018.
A controvérsia envolve a interpretação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, dispositivo que admite, nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a estipulação de pena convencional de até 50% dos valores pagos pelo adquirente.
Com a afetação, ficam suspensos, em âmbito nacional, os recursos especiais e agravos em recursos especiais que tratem da mesma matéria, até que o STJ fixe a tese repetitiva.
O julgamento é especialmente relevante para as incorporadoras, pois poderá trazer maior segurança jurídica sobre um dos pontos mais sensíveis dos distratos imobiliários: o percentual de retenção aplicável quando o comprador inadimplente decide desfazer o contrato.
A definição também tende a impactar diretamente a gestão comercial e financeira dos empreendimentos, sobretudo porque o distrato compromete a previsibilidade de caixa, a recomercialização da unidade, o planejamento do patrimônio de afetação e a alocação dos custos decorrentes da manutenção da unidade fora do fluxo normal de vendas.
A tese que vier a ser fixada pelo STJ terá efeito vinculante e deverá orientar os tribunais de todo o país, contribuindo para maior uniformidade na aplicação da Lei do Distrato e para a redução da insegurança hoje existente no contencioso imobiliário.
Seguiremos acompanhando o julgamento e seus reflexos práticos para incorporadoras, adquirentes e demais agentes do mercado imobiliário.
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