Está em julgamento perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos, o Tema 1301, cuja controvérsia consiste na possibilidade, ou não, de exclusão de cobertura securitária para vícios construtivos do imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e vinculados ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O assunto tem gerado significativa controvérsia judicial e interpretações divergentes nos tribunais, inclusive entre diferentes turmas do próprio STJ.
O seguro habitacional, diferentemente dos seguros facultativos comuns, possui natureza obrigatória nas operações de financiamento imobiliário realizadas no âmbito do SFH. Trata-se de instrumento destinado à proteção do mutuário e da própria estrutura do financiamento, garantindo a continuidade do contrato diante de eventos que comprometam o imóvel ou a capacidade de pagamento.
Essa natureza específica traz contornos complexos ao tema, porquanto há dois princípios a serem considerados nesse tipo específico de contrato: de um lado, a restritividade da cobertura securitária, fundamental para a viabilidade desse tipo de negócio, e, de outro lado, a finalidade social do financiamento imobiliário no âmbito do SFH.
A essência do contrato de seguro é a assunção, pela seguradora, de riscos. Entretanto, para que a operação seja sustentável, é premissa que os riscos sejam predeterminados e expressamente definidos, devendo os limites da cobertura securitária serem observados à risca e interpretados de forma restritiva, não se permitindo interpretações extensivas no intuito de ampliá-la – ainda quando se trate de relação de consumo, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.
Apesar da relevância do seguro habitacional para a preservação do financiamento habitacional, não se pode perder de vista o risco assumido pela seguradora toda vez que um contrato de seguro é celebrado. No caso específico da cobertura de danos físicos ao imóvel (DFI), as quantias tendem a ser elevadas e a assunção de um risco do qual não se tem conhecimento gera uma chance de prejuízo mais séria e problemática do que os demais tipos de cobertura.
Se a seguradora fica impedida de compreender integralmente o risco assumido, fica desvirtuada a natureza taxativa da cobertura securitária. Por outro lado, impor à seguradora que sempre considere a possibilidade de haver vícios ocultos nos imóveis será prejudicial aos próprios segurados e mutuários, pois isso levará inevitavelmente as companhias a reprecificarem o prêmio já levando em conta o possível prejuízo de um risco que pode sequer existir.
Vícios construtivos, por sua natureza endógena/originária e muitas vezes preexistente, não se confundem com sinistros supervenientes típicos da cobertura DFI.
A Nova Lei de Seguros (Lei nº 15.040/2024) trouxe previsão legal expressa quanto a essa questão em seu art. 93, segundo o qual: “Não se presume na garantia do seguro a obrigação de indenizar o vício não aparente e não declarado no momento da contratação do seguro, nem seus efeitos exclusivos”. Portanto, a nova normativa, explícita e clara, não deixa dúvidas que a legislação vigente prestigia a possibilidade de não serem incluídos vícios ocultos na cobertura contratada.
O entendimento de que a exclusão de cobertura seria lícita também nos casos de vícios construtivos parece ser a saída mais adequada e equitativa, tendo em vista que, se por um lado preserva as prerrogativas da seguradora nessa que é uma operação com moldes tão específicos, por outro não retira do segurado nenhum direito quanto à busca da reparação pelos danos por ele sofridos.
O ordenamento jurídico atual já prevê mecanismos específicos para a indenização por vícios construtivos, conforme previsto no art. 443 e no art. 618, ambos do Código Civil. Esses dispositivos legais estabelecem que o empreiteiro é responsável, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra e que o comprador terá o direito à restituição ao menos dos valores pagos, além de despesas contratuais, caso o vendedor do bem desconhecesse o vício oculto no momento do negócio.
Ainda em relação ao construtor, também é possível extrair proteção legislativa do Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 12, que estabelece a responsabilidade objetiva do construtor pelos danos causados por defeitos de projeto, fabricação ou construção. Nesses casos, o construtor responde independentemente de culpa pela reparação dos danos decorrentes dos vícios que tornem o produto – no caso, o imóvel – inseguro ou inadequado ao uso.
Desse modo, ainda que afastada a responsabilização da seguradora sobre a cobertura a vícios construtivos, o segurado ainda poderá exercer seu legítimo direito de ação contra os verdadeiros responsáveis pelo vício oculto.
O julgamento do Tema 1301 foi inicialmente pautado para o dia 10/12/2025, mas foi retirado de pauta e está pendente de nova designação.
Em síntese, a controvérsia do Tema 1301 exige compatibilizar a finalidade social do SFH com a lógica própria do contrato de seguro, cuja garantia pressupõe riscos predeterminados e precificáveis. À luz do art. 93 da Lei nº 15.040/2024, a exclusão de cobertura para vícios construtivos não aparentes e não declarados tende a se mostrar juridicamente legítima, sem que isso implique desamparo do mutuário.
Caso essa orientação seja firmada, a tese repetitiva poderá contribuir para uniformizar a interpretação judicial e reduzir a assimetria decisória hoje observada, além de preservar o equilíbrio atuarial e a previsibilidade da precificação do seguro habitacional. Paralelamente, mantém-se íntegro o espaço de responsabilização dos efetivos causadores do dano pelas vias próprias do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, evitando a transferência automática do risco construtivo ao mercado securitário.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou parecer legal. A aplicação das informações depende da análise do caso concreto.